چندسالی است که معضلی با عنوان ثبت رسمی با عنوان معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول، گریبان‌گیر کشور شده است. موضوعی که یکی از گلوگاه‌های اصلی فساد در حوزه مسکن و یکی از اصلی‌ترین عوامل تسریع در روند زمین‌خواری و سوداگری در بازار مسکن و املاک محسوب می‌شود.

اوایل خردادماه امسال وزیر اقتصاددر نامه‌ای به رییس مجمع تشخیص مصلحت خواستار اعلام نظر در مورد طرح اعتبار زدایی از اسناد عادی و وکالتی شد.

خاندوزی در نامه خود تاکید کرده است بررسی های وزارت اقتصاد نشان می‌دهد آنچه تضمین کننده موفقیت حاکمیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن و تحقق اهداف مقرر در قانون اساسی است به تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» و با تمرکز بر ضمانت اجرای طرح یاد شده گره خورده است.

رهبر معظم انقلاب در دیدار با رئیس، مسئولان و جمعی از قضات و کارکنان دستگاه قضا در نکته‌ای مهم، معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را از منشأهای بزرگ فساد خواندند و تأکید کردند: باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.

اعتبار دائمی قولنامه، چند زیان بزرگ به اقتصاد کشورمان وارد کرده است؛

1- ممانعت از ساخت و ساز و نوسازی املاک قولنامه‌ای با توجه به عدم بهره‌مندی از مزایای قانونی از جمله تسهیلات بانکی.

2- ممانعت از تقاطع‌گیری برای استحقاق‌سنجی در تخصیص یارانه‌ها (نقدی و ساخت مسکن دولتی).

3- ایجاد حجم بالایی از دعاوی در دستگاه قضایی.

4- فراهم ساختن شرایط زمین‌خواری.

5- عقیم کردن ابزارهای دولتی در حوزه مالیات مسکن و زمین و 6- فراهم کردن زمینه فرار مالیاتی و پولشویی.

سابقه 90 ساله معاملات اموال غیرمنقول

از سال 1310 تاکنون، موضوع معاملات اموال غیرمنقول و تصویب قانون ثبت اسناد و املاك، جایگاه مهمی در نظام حقوقی ایران داشته است. البته از همان ابتدا نیز مقرر شده بود که معاملات اموال غیر منقول دارای سابقه ثبتی باید در دفاتر اسناد رسمی به طور رسمی تنظیم و ثبت شود؛ اما با تفاسیر این قانون و تغییراتی که به مرور اعلام شد، معاملات غیر رسمی خود یک معضل در معاملات اموال غیر منقول شد که با مخدوش کردن فضای شفافیت، امکان اجرای قوانین مترقی همچون مالیات بر سوداگری را نیز ناممکن می‌کرد.

مجلس شورای اسلامی در سال 1399 با هدف ساماندهی و ایجاد نظام ثبت رسمی معاملات در حوزه اراضی و املاک ونیز پیشگیری از آسیب‌های احتمالی مرتبط با معاملات غیررسمی،طرح «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» را به تصویب رساند؛ اما شورای نگهبان به مواد متعدد این طرح ایراداتی وارد که در نهایت با اعمال برخی اصلاحات از سوی مجلس، در نهایت این طرح برای تعیین تکلیف نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد.

با این تفاسیر اما هنوز این طرح از سوی مجمع تشخیص تعیین تکلیف نشده و بلاتکلیف باقی مانده است. بدیهی است که بلاتکلیفی این طرح یعنی جلوگیری از تصویب هر قانونی در حوزه مرتبط با اعتبار زدایی از معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول و در نتیجه، مانع زایی بر سر حاکمیت برای جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن را درپی خواهد داشت.

معضلات ثبت غیررسمی اموال غیرمنقول

یکی از معضلاتی که املاک قولنامه‌ای و اسناد عادی در کشور رقم زده، حجم عظیم تشکیل و ورود پرونده به سیستم قضایی کشور است. تشکیل این پرونده‌ها علاوه بر اینکه بخش قابل توجهی از وقت، انرژی، هزینه و نیروی انسانی قوه قضائیه را درگیر خود کرده، مشکلات زیادی را نیز برای مردم به وجود آورده است. 5 اردیبهشت امسال حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گفت: «حدود 90 درصد از پرونده‌های تشکیل‌شده اراضی و املاک در دستگاه قضایی مربوط به اراضی و املاک قولنامه‌ای است که موجب فروش مال غیر و کلاهبرداری‌های زیادی شده است.»

اسناد عادی و قولنامه‌ای زیان‌های متعددی برای اقتصاد ایران به همراه داشته که به چند مورد آن اشاره می‌شود؛

 برنامه‌ریزی ساخت مسکن را با چالش روبرو می‌کند، چرا که باعث می‌شود تا دولت به بخشی از اطلاعات مالکیت مسکن خانوار دسترسی نداشته باشد و برخی افراد که دارای مسکن (قولنامه‌ای) هستند نیز در طرح‌های یارانه‌ای همچون مسکن مهر امکان ثبت نام پیدا می‌کنند و از یارانه‌های دولتی به ناحق بهره‌مند می‌شوند و طرح‌های مسکن سازی را به ضد خود بدل می‌کند.

فقدان اطلاعات برای تخصیص عادلانه یارانه‌های نقدی دیگر زیان قولنامه‌ها است. به طور مثال فردی که فاقد خانه باشد با فردی که خانه قولنامه‌ای دارد قابل تفکیک از هم نیستند ولی در تخصیص یارانه‌های نقدی دولتی این تفاوت قابل احصا نیست.

حجم بالای دعاوی مربوط به قولنامه‌ها که به گفته مسئولان قوه قضاییه بیش از 90 درصد دعاوی ملکی را همین مسئله قولنامه‌ها و عدم اسناد رسمی شامل می‌شود.  ضمن اینکه 25 درصد کل جرائم رخ داده در کشور مربوط به همین حوزه قولنامه‌ها می‌شود.

زمین‌خواری معضل دیگر ارجحیت اسناد عادی بر اسناد رسمی در کشور است که عمدتا در زمین‌های بایر، سکونت‌گاه‌های غیررسمی و حاشیه شهرها رخ می‌دهد و متصرفان می‌توانند با گذشت زمان مالکیت خود را بر این املاک دائمی کنند.

از سوی دیگر اسناد قولنامه‌ تمامی ابزارهای مالیات‌ستانی از سوداگری در حوزه مسکن  را عقیم می‌کند. ارجحیت اسناد عادی یا قولنامه‌ای بر اسناد رسمی موجب عدم وجود اطلاعات متقن در حوزه مالکیت املاک در کشور شده است. چرا که طرفین قراردادهای ملکی هیچگونه الزامی برای ثبت معامله خود در هیچ یک از مراجع ندارند و به همین واسطه گرفتن مالیات از معاملات ملکی نیز به راحتی دور زده می‌شود. یکی دیگر از زیان‌ها برای اقتصاد کشور سهل شدن پولشویی در حوزه املاک و زمین در کشور است.

بذرپاش: نظر حکیمانه رهبر انقلاب گره‌گشای ساماندهی بازار املاک است

مهرداد بذرپاش در شبکه‌های اجتماعی نوشت: «نظر حکیمانه رهبر معظم انقلاب درباره اعتبار اسناد رسمی در مقابل فسادزا بودن اسناد عادی یک گره گشایی تاریخی در ساماندهی بازار املاک است.»

رهبر معظم انقلاب روز گذشته در دیدار با رئیس، مسئولان و جمعی از قضات و کارکنان دستگاه قضا در نکته‌ای مهم، معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول را از منشأ‌های بزرگ فساد خواندند و تأکید کردند: باید از این‌گونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است.

گفتنی است اوایل ماه گذشته وزیر اقتصاد طی نامه‌ای به رئیس مجمع تسخیص مصلحت نظام تاکید کرده بود: بررسی‌های وزارت اقتصاد نشان می‌دهد آنچه تضمین کننده موفقیت حاکمیت در کنترل بازار سوداگرانه مسکن و تحقق اهداف مقرر در قانون اساسی است به تصویب «طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» و با تمرکز بر ضمانت اجرای طرح یاد شده گره خورده است.